PROCEDURA KUPOPRODAJE I SAVETI

IZDAVANJE PORESKOG BROJA : Potencijalni kupac treba da ima samo PIB, grčki poreski broj da bi ostvario kupoprodaju. 

PIB se izdaje na licu mesta, ili preko punomoći prema meni, kod nadležne poreske uprave. Treba da se ima samo fotokopija Pasoša, fotokopija stranice pasoša, gde stoji pečat ulaza u Grčku i treba obavezno da se prijavi neki Grk kao poreski posrednik kupca u Grčkoj. 

Bez prijave poreskog posrednika ne dobija se PIB.

Sa moje strane, ili idući sam preko punomoći, ili na prisustvu kupca, završavam kompletno sve korake bez muke klijenta. Punim sve neophodne obrašce, prijavljujem sebe kao poreskog posrednika, dobijem PIB za klijenta.

Posle toga, na tri još koraka završavam klijentima i onu obavezu poresku, da kupac dobi i šifre neophodne za upotrebu elektronskih usluga grčkog poreskog sajta.

ODABIR NEKRETNINE:

Kupac nalazi nekretninu prikladnu ili preko agencije nekretnina, ili direktno od prodavca sto se desava retko !

DOGOVOR O IZNOSU KUPOPRODAJE: Dogovara se o iznosu kupoprodaje usmeno, pa kupac traži da mu se obezbedi papirologija nekretnine na prodaju, ugovor povezan sa nekretninom i tehnička papirologija (dozvola izgradnje, skica placa i skica stana-kuće).

ANGAŽOVANJE ADVOKATA : Kupac angažuje advokata obavezno svog izbora, da mu proveri kod katastra pravnu sliku i pravnu prošlost nekretnine, pa traži i pismeni ižveštaj o tome uz pečat advokata, da bi bio kupac siguran o izvršenoj proveri.
Sa moje strane kao advokat, koji se angazuje samo od klijenta i radi samo i ekskluzivno na interes kupca, spremam mojim klijentima detaljan ižveštaj na maternjem jeziku klijenta o proveri i garantujem za njega sa mojim pečatom. 

ANGAŽOVANJE INŽENJERA : Posle što se proveri nekretnina sa strane advokata, pametno je da kupac angažuje i inženjera svog izbora, da mu se proveri i sa strane svog inženjera nekretnina iz tehničkog stručnog ugla viđenja inženjera, da li eventualno ima tehničke nedostatke, nelegalnosti, nedostatak u dozvoli izgradnje.

AVANS O KUPOPRODAJI : U slučaju da je sve uredu o nekretnini, daje kupac neki avans, dobije priznanicu o tome.

Po meni, za svaki nepredviđeni slučaj, bolje da se ostaje avans u rukama brokera iz agencije nekretnine do dana potpisa kupoprodajnog ugovora, kad posređuje broker nekretnine o kupoprodaji.

ODABIR NOTARA : Kupac ima apsolutno pravo da izabere notara svog izbora, kao i advokata, kod kojeg mora prodavac da obezbedi svu navedenu papirologiju neophodnu po zakonu za potpis ugovora.
Sarađujem sa raznim notarima, prema kojim imam poverenje i mogu im predložiti mojim klijentima, da oni izaberu kod kojeg hoće da potpišu kupoprodajni ugovor. U Grčkoj se ugovor saštavlja ekskluzivno sa strane Notara u saradnji i koordinaciji sa advokatom kupca. U Grčkoj se ne saštavlja ugovor sa strane advokata, kao što se dešava u Srbiji, gde notar samo overava ugovor.

PRIPREMA UGOVORA : Advokat od kupca prati svu pripremu papirologije sa strane prodavca i proverava nju u skladu i u koordinaciji sa notarom. 

Kad je sva papirologija, sve poreske i tehničke potvrde prodavca o nekretnini uredu, onda notar sprema poresku prijavu kupoprodaje, u kojoj se mora napisati i državna vrednost nekretnine i dogovoren iznos između kupca i prodavca.

POREZ KUPOPRODAJE : Advokat od kupca proverava poresku prijavu kupoprodaje i nosi nju do nadležne poreske uprave. Posle što se kalkuliše porez kupoprodaje, ide opet sa kupcem do nadležne poreske uprave i placa porez kupoprodaje na prisustvu i sa novcem od kupca.

POTPIS KUPOPRODAJNOG UGOVORA – UPLATA IZNOSA KUPOPRODAJE : Na dan potpisa ugovora mora se po zakonu da se angažuje prevodilac sa strane kupca, kad ne priča kupac grčki jezik.
I ovu obavezu završavam ja kupcima.Kako će da se uplati prodavcu iznos kupoprodaje, to može slobodno da se dogovori sa prodavcem. U slučaju da je iznos mali, može da se uplati prodavcu novcem. Kad kupac nosi novac, mora da ga prijavi na granicnom prelazu Grčke kod carinika, pa da obavezno dobije potvrdu o tome sa pečatom carinika.
U slučaju da je iznos veći, može da se dogovori, da se prebaci sav iznos, ili deo toga, iz bankarskog računa kupca u bankarski račun prodavca. U ovom slučaju moraće se da se potpiše još jedan ugovor kod notara posle neko vreme, krajni ugovor, kad budu legle pare u bankarskom računu prodavca.

MOLBA ZA UKNJIŽIVANJE KUPOPRODAJNOG UGOVORA : Posle potpisa kupoprodajnog ugovora, ili cak i drugog krajnog ugovora, u slučaju uplate iznosa kupoprodaje preko bankarskog transfera, advokat od kupca nosi verni original ugovora, koji mu sprema notar, do katastra uz molbu uknjižbe.

ZAVRŠENA UKNJIŽBA KOD KATASTRA : Posle neko vreme advokat od kupca ide opet do katastra i dobije na ime kupca potvrdu uknjižbe, pa uruči kupcu verni original kupoprodajnog ugovora sa potvrdom uknjižbe.

RAČUNI STRUJE-VODE : Kupac obično hoće da mu se prebace računi struje i vode na svoje ime. Ove obaveze se završavaju posle potpisa kupoprodajnog ugovora, dogovara se o tome slobodno sa advokatom. Obično angažuju me kupci da im dodatno završim i ovu obavezu

PORESKA OBAVEZA E 9 : Kupac ima obavezu u roku od 30 dana posle potpisa kupoprodajnog ugovora da prijavi na grčkom poreskom sajtu novu svojinu, dopunjavajući elektronski obrazac E 9. Obično angažuju me kupci da im dodatno završim i ovu obavezu.

BANKARSKI RAČUN U GRČKOJ BANCI : Nezavisno od procedure kupoprodaje, može svaki građanin iz inostranstva da otvori bankarski račun u grčkoj nekoj banci. Može se i ne mora se. Banke zahtevaju od građanina iz drugih zemalja fotokopiju pasoša , grčki PIB, potvrdu o prihodima ili o penziji zadnje tri godine, račun telekoma, potvrdu sa strane Opštine, ili Policije o stalnom prebivalištu i poresku potvrdu o urednoj poreskoj slici. Sva papirologija mora da bude prevedena na grčki jezik. Obično angažuju me kupci da im dodatno završim i ovu obavezu.


Ovi su koraci kupoprodaje. Kupac iz druge zemlje mora u suštini da bude SAMO DVA PUTA U GRČKOJ, prvom da odabere nekretninu, da angažuje advokata za proveru nekretnine i da mu advokat izda poreski broj, pa drugom, u slučaju da nema nekretnina nedostatke, da bi uplatio uz pratnju advokata porez, pa da potpise kupoprodajni ugovor.

KUPCU JE SIGURNIJE DA DAJE AVANS POSLE PROVERE NEKRETNINE. NIJE MUDRO DA SE DAJE UNAPRED…BOLJE SPREČITI, NEGO IZLEČITI…..

KUPCU JE SIGURNIJE DA ANGAŽUJE ADVOKATA I NOTARA SVOG IZBORA I NIKAKO ADVOKATA, KOJI RADI NA STALNO U EKIPI BROKERA. ADVOKAT IZ EKIPE BROKERA, SKORO U SVIM SLUČAJEVIMA NAŽALOŠT A I LOGIČNO, ŠTITI SVOG STALNOG POSLODAVCA, BROKERA I PRODAVCA, OD KOJIH DOBIJE STALNO DNEVNICU, NE ŠTITI KUPCA…..

KUPCU JE SIGURNIJE DA ANGAŽUJE I SVOG INŽENJERA, JER PREVARA MOŽE BITI, NAŽALOŠT, U TEHNIČKIM DETALJIMA I U PROCEDURI LEGALIŽACIJE-ISPRAVKE DOZVOLE IZGRADNJE SA STRANE PRODAVCA.
U SUŠTINI, INŽENJER OD KUPCA MORA DA PRATI INŽENJERA OD PRODAVCA, DA LI SE LEGALIŽUJU KAKO VALJA SVE EVENTUALNE NELEGALNOSTI NEKRETNINE NA PRODAJU, ILI DA LI SE KRIJE NEKI TEHNIČKI NEDOSTATAK ISPOD TEPIHA.
VEČINA NEKRETNINA U GRČKOJ IMA NELEGALNOSTI, NEKE IMAJU MANJE NJIH, NEKE IMAJU PREVIŠE NJIH. AKO NE BUDE PROVERAVAO I PRATIO INŽENJER ANGAŽOVAN OD KUPCA SVE OVO, ONDA MOŽE BITI KUPAC POSLE U PROBLEMU, KAO SLEDEĆI VLASNIK VEČ, JER NEĆE MOĆI KAO VLASNIK UBUDUĆE DA PREPRODA NEKRETNINU, KOJU JE KUPIO SA SAKRIVENIM TEHNIČKIM NEDOSTATCIMA ISPOD TEPIHA…